【時效性】
【頒布單位】 國家稅務總局
【頒布日期】
【實施日期】
【失效日期】
【內(nèi)容分類】
【文號】
【名稱】
【題注】
各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市地方稅務局，西藏、寧夏自治區(qū)國家稅務局：?
為進一步加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理工作，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及有關規(guī)定，現(xiàn)就有關問題通知如下：?
一、土地增值稅的清算單位
土地增值稅以國家有關部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。?
開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。?
二、土地增值稅的清算條件?
（一）符合下列情形之一的，納稅人應進行土地增值稅的清算：?
1.房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；?
2.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；?
3.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權的。?
（二）符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：?
1.已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；?
2.取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；?
3.納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；?
4.省稅務機關規(guī)定的其他情況。?
三、非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定?
（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權轉(zhuǎn)移時應視同銷售房地產(chǎn), 其收入按下列方法和順序確認： ?
1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；?
2.由主管稅務機關參照當?shù)禺斈?、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。?
（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。?